饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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